※ 2026년 10월 23일 기준 법령으로 정리했습니다. 법령이 바뀌면 내용이 달라질 수 있습니다.
처음 사무실을 구하는 대표들은 대개 위치와 월세부터 봅니다. 그런데 입주한 뒤 생기는 다툼은 계약서에 적지 않은 부분에서 시작되는 경우가 많습니다. 관리비가 예고 없이 오르거나, 나갈 때 원상복구 비용이 보증금에서 크게 빠지거나, 건물주가 바뀌면서 계약을 두고 말이 달라지는 식입니다.
이 글은 사무실 임대차 계약서에 서명하기 전에 확인할 것을 순서대로 정리했습니다. 실제 계약에서 쓰는 특약 문구 예시와 인쇄해서 쓸 수 있는 체크리스트도 함께 담았습니다.
1. 내 사무실이 상가임대차보호법 보호를 받는지부터 확인
상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물을 영리 목적의 영업용으로 쓰는 임대차에 적용됩니다(제2조 제1항). 상가뿐 아니라 회사가 영업 활동을 하는 사무실도 여기에 들어갑니다. 판단 기준은 서류상 용도보다 실제로 어떻게 쓰느냐입니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결). 동창회나 종교 단체 사무실처럼 영리 활동이 없는 곳은 이 법의 보호 대상이 아닙니다.
다음은 환산보증금입니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로, 서울은 9억원이 기준입니다(시행령 제2조). 예를 들어 보증금 5000만원에 월세 400만원이면 환산보증금은 4억5000만원으로 기준 이하입니다.
기준을 넘어도 보호가 전부 사라지지는 않습니다. 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 그대로 적용됩니다(제2조 제3항). 다만 보증금 우선변제권, 월세 인상 5% 상한(시행령 제4조), 최소 1년 계약기간 보장은 받을 수 없습니다. 월세가 큰 사무실이라면 계약 전에 이 계산부터 해 두는 것이 좋습니다.
2. 서류는 세 가지: 등기사항증명서, 건축물대장, 신탁원부
등기사항증명서(등기부등본)에서는 먼저 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 봅니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인합니다. 을구에 잡힌 근저당 채권최고액을 모두 더하고 내 보증금까지 얹었을 때 건물 가치에 비해 지나치게 크다면 보증금이 위험할 수 있습니다. 등기부는 계약하는 날과 잔금 치르는 날 두 번 다시 떼 보는 것이 안전합니다.
갑구에 ‘신탁’이 적혀 있다면 신탁원부를 따로 발급받아야 합니다. 신탁된 건물은 임대 권한이 신탁회사에 있는 경우가 많아, 신탁회사 동의 없이 맺은 계약은 나중에 보호받기 어려울 수 있습니다.
건축물대장에서는 두 가지를 봅니다. 하나는 용도란이 사무소나 업무시설처럼 사무실로 쓸 수 있는 용도인지입니다. 다른 하나는 ‘위반건축물’ 표시입니다. 위반건축물이면 건물주가 이행강제금을 내는 문제가 생기고, 업종에 따라서는 영업 인허가가 막힐 수 있습니다.
지금 그 공간을 쓰는 임차인에게서 다시 빌리는 전대차라면 건물주의 동의서를 꼭 받아야 합니다(민법 제629조). 동의 없는 전대는 건물주가 계약을 해지할 수 있는 사유가 됩니다.
3. 돈에 관한 조건: 관리비, 부가세, 렌트프리
관리비는 올해부터 확인할 길이 넓어졌습니다. 5월 12일 시행된 개정 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인은 임대인에게 관리비 내역을 요청할 수 있습니다(제19조의2). 개정 시행령은 청소비, 경비비, 승강기 유지비 등 14개 항목별 내역을 제공하도록 했고, 법무부에 따르면 월 관리비가 10만원 미만인 소규모 상가는 포함 항목만 알려도 됩니다.
계약 전에는 최근 몇 달 치 관리비 고지서를 받아 보세요. 관리비를 면적당 단가로 매기는지, 전기와 냉난방을 따로 계량하는지, 평일 저녁이나 주말에 냉난방을 쓰면 추가 요금이 붙는지도 확인할 부분입니다.
전용률도 따져야 합니다. 전용률은 계약면적 가운데 실제로 쓰는 전용면적의 비율입니다. 월세와 관리비를 계약면적 기준으로 매기는 건물이라면, 전용률이 낮을수록 실제로 쓰는 면적 대비 비용은 더 비싸집니다.
월세와 관리비 금액이 부가가치세를 포함한 금액인지, 별도인지도 계약서에 숫자로 적어 둡니다. 임대인이 세금계산서를 발행하는지도 함께 확인하면 비용 처리가 깔끔해집니다.
인테리어 공사 기간에 월세를 받지 않는 렌트프리는 말로만 약속받는 경우가 많습니다. 면제 기간과 대상(월세만인지, 관리비까지인지)을 계약서에 남겨야 나중에 말이 바뀌지 않습니다.
4. 나갈 때를 대비한 특약: 원상복구와 계약갱신
원상복구는 퇴거 때 가장 자주 다투는 항목입니다. 대법원은 별도 약정이 없으면 임차인이 직접 고친 범위 안에서 빌릴 당시 상태로 돌려주면 된다고 봤습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결). 다만 원상복구 범위는 계약 경위와 내용, 빌릴 당시 상태 등을 따져 사안마다 정해진다는 것이 판례 입장입니다(대법원 2017다268142 판결). 전 임차인의 인테리어를 그대로 넘겨받았다면 범위가 넓어질 수 있다는 뜻입니다.
그래서 입주하는 날 공간 전체를 사진과 영상으로 남기고, 원상복구 기준을 특약으로 정해 두는 것이 가장 확실합니다.
계약갱신요구권도 알아 두세요. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 최초 계약기간을 포함해 10년까지 이 권리를 쓸 수 있습니다(제10조). 갱신 요구는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 하는 것이 좋습니다.
실제 계약에서 쓰는 특약 문구 예시
- 원상복구: “임차인의 원상복구 범위는 계약 체결일 현재 상태(별첨 사진 기준)로 하고, 전 임차인이 설치한 시설은 원상복구 대상에서 제외한다.”
- 관리비: “관리비는 계약면적 1㎡당 월 ○원으로 하며, 임대인은 관리비를 인상할 경우 인상 사유와 항목별 내역을 1개월 전에 서면으로 알린다.”
- 렌트프리: “임대인은 계약 개시일부터 ○개월간 차임을 면제한다. 면제 기간의 관리비는 임차인이 부담한다.”
- 사업자등록: “임대인은 임차인이 목적물을 소재지로 사업자등록 및 법인 본점 이전등기를 하는 데 필요한 서류 발급에 협조한다.”
위 문구는 예시입니다. 실제 계약 조건과 협상 결과에 맞게 숫자와 범위를 조정해야 합니다.
5. 잔금 날 할 일: 사업자등록과 확정일자
상가 임차인의 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항). 건물주가 바뀌어도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 등록을 미루면 그만큼 보호도 늦게 시작됩니다.
보증금을 지키려면 관할 세무서에서 계약서에 확정일자도 받아야 합니다. 대항요건에 확정일자까지 갖추면 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 보증금을 우선 돌려받을 수 있습니다(제5조 제2항). 다만 환산보증금이 기준을 넘는 계약은 이 우선변제권이 없으므로, 보증금이 큰 계약이라면 전세권 설정 같은 다른 장치를 따로 검토해야 합니다.
사무실 임대차 계약 전 체크리스트
- 환산보증금(보증금+월세×100)이 서울 9억원 이하인지 계산했다
- 등기사항증명서로 소유자, 근저당, 신탁 여부를 확인했다(계약일·잔금일 재확인)
- 건축물대장에서 용도와 위반건축물 표시를 확인했다
- 전대차라면 건물주 동의서를 받았다
- 최근 관리비 고지서와 산정 기준을 받았다
- 월세·관리비의 부가세 포함 여부와 세금계산서 발행을 계약서에 적었다
- 렌트프리와 원상복구 범위를 특약으로 남겼다
- 잔금 날 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받았다
자주 묻는 질문
Q. 법인 명의로 빌리는 사무실도 보호를 받나요?
네. 법인도 사업자등록 대상이므로, 영리 목적으로 쓰는 사무실이라면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 법인 임차인을 원칙적으로 보호하지 않는 주택임대차보호법과 다른 점입니다.
Q. 사무실 중개보수는 얼마인가요?
사무실은 주택 외 중개대상물에 해당해 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 정합니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항). 0.9%는 상한이므로 계약 전에 금액을 미리 정해 두는 것이 좋습니다.
Q. 관리비 내역을 요청했는데 주지 않으면 어떻게 하나요?
요청한 날짜와 내용이 남도록 문자나 내용증명으로 다시 요청하세요. 그래도 응하지 않으면 분쟁조정이나 소송으로 내역 제공을 구하는 방법이 있습니다.
다음에 할 일
마음에 드는 사무실을 찾았다면 가계약금을 보내기 전에 등기사항증명서와 건축물대장부터 떼 보세요. 둘 다 인터넷등기소와 정부24에서 바로 발급받을 수 있습니다. 서류에 문제가 없으면 그다음에 관리비 고지서를 요청하고, 특약 문구를 협상 테이블에 올리면 됩니다.